Costruzione, cessione e locazione di immobili
Aliquote ridotte
Reverse charge e split payment
Detrazione IVA, pro-rata e rettifica
Interventi di recupero edilizio
Prima casa
Operazioni immobiliari internazionali
Il mondo dell'IVA in edilizia è particolarmente complesso ed il manuale affronta in maniera approfondita varie tematiche. In particolare, vengono analizzati i regimi delle cessioni e delle locazioni di terreni e fabbricati, così come altre tipologie contrattuali meno frequenti (leasing, rent to buy, ecc.), il regime della detrazione, con tutte le casistiche tipiche del settore, quali i vari tipi di indetraibilità (mirata, oggettiva e da pro-rata), della rettifica della detrazione e della separazione delle attività.
Particolare attenzione viene dedicata alle varie forme di reverse charge in edilizia ed allo split payment ed una sezione specifica è dedicata all'edilizia internazionale, con operazioni immobiliari realizzate all'estero o da soggetti esteri o nei confronti di destinatari istituzionali (basi militari, consolati, ambasciate, ecc.).
Inoltre, il testo analizza in modo minuzioso tutte le casistiche di possibile applicazione delle aliquote ridotte in edilizia, fornendo un'analisi della normativa fiscale e talvolta urbanistica necessaria, e ripercorrendo, per ciascuna casistica, tutti i precedenti di prassi di Ministero delle Finanze ed Agenzia delle Entrate.
Il testo affronta le varie casistiche di interventi di recupero su fabbricati, di eliminazione delle barriere architettoniche e di individuazione dei "beni finiti", nonché di applicazione di aliquote ridotte per la costruzione e la vendita di fabbricati Tupini, rurali e destinati a prima casa, di opere di urbanizzazione ed assimilate.
Struttura del Libro
Indice
Schemi principali
Cessione fabbricati - regime IVA
Locazione fabbricati - regime IVA
Cessioni di fabbricati - aliquote IVA
Nuove costruzioni - aliquote IVA
Operazioni su fabbricati Tupini - aliquote IVA
Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni - aliquote IVA
Interventi di recupero - aliquote IVA
Sezione Prima - CONCETTI GENERALI
Presupposto oggettivo: terreni e fabbricati
Edifici, fabbricati e porzioni di fabbricati: definizione
Case prefabbricate
I fabbricati abitativi
I fabbricati strumentali
Le pertinenze
Complementi del fabbricato
Fabbricati non ultimati (rustici)
Fabbricati in corso di ristrutturazione
I residence turistico-alberghieri
Fabbricati da demolire
Terreni
Aree destinate a parcheggio
Aree con sovrastante impianto di lavaggio
Presupposto soggettivo
Esercenti attività di impresa
Società commerciali
La società semplice
La soggettività passiva di persone fisiche ed enti non societari
Soggettività passiva nel diritto comunitario
I beni appartenenti all’impresa
Aggregazioni tra imprese
I raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
La società consortile (che subentra ad una RTI)
I consorzi
Le reti di impresa
Imprese costruttrici ed imprese di ripristino
Disciplina delle cessioni e delle locazioni di fabbricati
Definizione di impresa costruttrice e di ripristino
Impresa costruttrice e di ripristino e lavori parziali
Effettività nell'esecuzione delle opere
Cambi di destinazione d'uso senza opere ed imprese di ripristino
Tempistiche
Momento di effettuazione delle operazioni
Esigibilità differita
Espropriazioni: momento impositivo
Momento impositivo delle permute
Cooperative edilizie: momento impositivo
Individuazione del momento di pagamento del corrispettivo
Acconti
Caparra
Ritenute di garanzia negli appalti pubblici
Materie prime e semilavorati
Cessione di beni finiti: schema riassuntivo
Individuazione dei beni finiti
Materie prime e semilavorati
IVA in edilizia e contenzioso
Poteri dell’Amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
Le responsabilità dell’erronea fatturazione
Rivalsa
Rimborso dell’IVA addebitata per errore
Detrazione IVA addebitata con aliquota superiore
Erronea applicazione del reverse charge e detrazione IVA
Sanzioni e ravvedimento nel reverse charge
Ravvedimento sul reverse charge e rimozione degli errori
Solidarietà del privato nell'acquisto di immobili
Presunzioni di cessione in nero
Distruzione di beni e trasformazione di beni di minor valore
Decadenza dalle agevolazioni
Sezione Seconda - LE OPERAZIONI IMMOBILIARI
Operazioni onerose
Cessione di beni
Le vendite con riserva della proprietà
Locazioni con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti
Prestazioni di servizi
Le obbligazioni di fare, non fare o permettere
Nomina di un terzo in un preliminare
Cessione di contratti
Accessione
Operazioni societarie
Espropri
Permute
Migliorie su beni in locazione
Spese sopportate per conto di altro soggetto
Dazioni in pagamento
Project financing (partenariato pubblico-privato)
Operazioni senza corrispettivo
Cessioni gratuite di beni
Cessione gratuita di opere di urbanizzazione
Altre cessioni gratuite verso enti pubblici
Autoconsumo ed estromissione di beni
Assegnazione ai soci
Trasformazione in società semplice
Prestazioni di servizi gratuite
Utilizzo privato di immobili aziendali
Contratti a favore di terzi
Cessione di immobili
Cessione di terreni
Cessioni di fabbricati abitativi
Cessione di fabbricati strumentali
Cessione di fabbricati e cambio di destinazione d'uso
Ultimazione del fabbricato
Cessione di fabbricati non ultimati
Imponibilità IVA per opzione e reverse charge
Cessione di pertinenze
Box auto: aliquote IVA
Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità
Costruzione
Ampliamento
Case prefabbricate
Demolizione e ricostruzione di fabbricato
Lavori di completamento: ultimazione della costruzione
Opere di urbanizzazione accessorie
Riserve ed IVA
prestazioni professionali
Locazione di immobili
Definizione di locazione
Sublocazioni, cessione e risoluzione di contratti
Concessione immobile ad uso ufficio
Locazione ad uso turistico
Comodato contro migliorie: permuta e locazione
Locazione ed oneri accessori
Indennità per la perdita di avviamento commerciale
Regime IVA delle locazioni immobiliari
Locazioni di fabbricati abitativi
Locazioni di fabbricati strumentali
Locazione di parcheggi
Leasing e rent to buy
Il leasing
Il lease-back
Il rent to buy
Base imponibile delle operazioni immobiliari
Corrispettivo
Base imponibile per le permute
La base imponibile per le operazioni infragruppo
Il costo attualizzato
Base imponibile per le prestazioni di servizi gratuite
Base imponibile per gli espropri
Accessorietà e corrispettivo unico
Contratti di appalto
Definizione di appalto
Fac simile contratto di appalto
Distinzione tra appalto e fornitura con posa
Contratto di prestazione d’opera
Subappalti
Fac simile contratto di subappalto
Sezione Terza - DETRAZIONE IVA IN EDILIZIA
Indetraibilità IVA nel settore dell’edilizia - principi generali
Schemi di detraibilità sui fabbricati abitativi
Schemi di detraibilità sui fabbricati strumentali
Detrazione su immobili di terzi
Detrazioni pro-quota
Detraibilità e gestione immobiliare
Indetraibilità oggettiva
Precedenti riferimenti normativi e lettura della prassi
I fabbricati abitativi
IVA non ammessa in detrazione
Presupposto soggettivo
Imprese con locazioni che formano pro-rata
Aperture alla detrazione di prassi e giurisprudenza
Trasformazione di fabbricati (cambi di destinazione d'uso)
Indetraibilità mirata
Locazioni esenti ed indetraibilità mirata
Cessioni esenti ed indetraibilità mirata
Indetraibilità da pro-rata
Attività propria nel settore immobiliare
Gestione immobiliare come prosecuzione di un’attività principale
Altre operazioni che non rilevano nel calcolo del pro-rata
Casi particolari di determinazione del pro-rata
Pro-rata provvisorio
Separazione delle attività nel settore immobiliare
Convenienza alla separazione delle attività
Separazione delle attività nel settore immobiliare
Decorrenza e modalità di opzione
Adempimenti contabili
Detrazione e passaggi interni
Rettifica della detrazione
Normativa nazionale
Rettifica della detrazione e leasing
Normativa Comunitaria
Normativa nazionale e Comunitaria a confronto
Rettifiche nel settore immobiliare - Circolare n. 12/2007
Esemplificazioni
Sezione Quarta - INTERVENTI DI RECUPERO ED ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Concetti generali
Inquadramento normativo fiscale
Inquadramento normativo urbanistico
Differenze tra la Legge n. 457/1978 e il D.P.R. n. 380/2001
Il rispetto della Legge n. 457/1978
Individuazione degli interventi e legislazione regionale
I poteri dell’Amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
Interventi su parti esterne all’edificio
Interventi multipli
Manutenzione ordinaria
Manutenzione straordinaria
Restauro e risanamento conservativo
Ristrutturazione edilizia
Ristrutturazione urbanistica
Casi particolari
Restauro e ristrutturazione
Oggetto dell’agevolazione
Committenti dei lavori di recupero
Tipi di contratto
Immobili da ristrutturare
I piani di recupero
Il rispetto delle norme urbanistiche
Documentazione richiesta
La cessione di immobile ristrutturato
Cessione di immobile in corso di restauro
Recupero effettuato prima della Legge n. 457/1978
Le manutenzioni ordinarie e straordinarie su fabbricati abitativi
Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata
Tipologia degli interventi agevolati
Committenti dei lavori
Beni significativi
Modalità di fatturazione
La manutenzione straordinaria su edifici di edilizia residenziale pubblica
Edilizia residenziale
Edilizia pubblica
Prestazioni di servizi: appalti e prestazioni professionali
Eliminazione delle barriere architettoniche
Barriere architettoniche: definizione
Tipi di interventi
Sezione Quinta - OPERE EDILIZIE
Fabbricati Tupini
Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni
Appalti per costruire i fabbricati Tupini
Cessione di beni finiti per la costruzione di un Tupini
Individuazione dei fabbricati Tupini
Le proporzioni
Fabbricati rurali
Condizioni soggettive del venditore per le cessioni di fabbricati rurali
Condizioni di destinazione: abitazione del proprietario o di altri addetti al fondo
Condizione oggettiva
Fabbricati rurali e prima casa
Agevolazione prima casa
Norma di riferimento ed imposta di registro
Oggetto dell’agevolazione
Le pertinenze
Operazioni agevolate
I requisiti per usufruire dell’agevolazione
Il requisito della residenza
Altra abitazione nel territorio del Comune
Altra abitazione acquistata con i benefici “prima casa”
Prima casa ed abitazioni prepossedute
Momento in cui va individuato il possesso dei requisiti
Prima casa ed ulteriori acquisti
Acquisto di nuova prima casa e cessione della vecchia entro un anno
Rinuncia alle agevolazioni
Prima casa e famiglia
Fatturazione
La decadenza
Opere di urbanizzazione
Norme pregresse
Committenti delle opere di urbanizzazione
Destinazione pubblica
Operazioni sulle opere di urbanizzazione
Qualificazione delle opere di urbanizzazione
Le opere di urbanizzazione primaria
Le opere di urbanizzazione secondaria
Altre opere di urbanizzazione previste dal Decreto IVA
Le opere di urbanizzazione previste da altre leggi
Le abitazioni di lusso
Modifiche normative
Nuova definizione di casa di lusso e fabbricati accatastabili in A1, A8 o A9
Pronunciamenti relativi alla vecchia disciplina
Sezione Sesta - REVERSE CHARGE
Presupposti di applicazione
Reverse charge in funzione antifrode
Il reverse di cui alla lettera a) ed alla lettera a-ter)
Lettera a) - settore edile e subappalto
Lettera a-ter) - prestazioni di servizi su edifici, di demolizione, di installazione impianti e completamento di edifici
Presupposti comuni e presupposti specifici
Aspetti operativi
Expo Milano 2015
Reverse charge tra imprese consorziate e consorzi per lavori pubblici - lettera a-quater)
Esemplificazioni
Le prestazioni di servizi assoggettabili a reverse charge
Cessione di beni
Prestazione di servizi
L’appalto
Contratto di prestazione d’opera
Appalto e fornitura di beni con posa in opera
Altri contratti
Settore edile
Settore edile ed appaltatore, subappaltatore e committente
Individuazione del settore edile
Individuazione del codice attività
necessario collegamento con un bene immobile
Codice attività dichiarato ed attività sostanzialmente svolta
Attività principale e attività secondaria
Le note introduttive ai vari settori non edili
Considerazioni conclusive
Attività edili
Attività non edili
Il reverse charge nei subappalti edili - Lettera a)
Contratto di subappalto
Subappalto “semplice”
Subappalto “a cascata”
Relazione tra appaltatore e venditore
Appalto e lavoro edile
Soggetti esteri
Il reverse charge nei servizi di demolizione, installazione impianti e Completamento su edifici - Lettera a-ter)
Le prestazioni di servizi
Il concetto di edificio
La soggettività passiva del committente
Prestazioni di demolizione, di installazione impianti e di completamento
Casistica di applicazione del reverse sugli edifici
Reverse charge e RTI
Raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
RTI/ATI in appalto
RTI/ATI in subappalto
Le prestazioni ricevute dalle imprese partecipanti a RTI/ATI
Reverse charge e società consortili
La società consortile
La fatturazione della società consortile ed alla società consortile
Reverse charge e consorzi
Consorzio appaltatore e reverse charge ex “lettera a”
Consorzio appaltatore e reverse charge ex “lettera a-ter”
Consorzio che fattura in split payment e reverse charge
Impresa consorziata che subappalta i lavori
Consorzio subappaltatore
Check list reverse charge in edilizia
Gli interventi dell’Agenzia delle Entrate nel settore edile
Sezione Settima - SPLIT PAYMENT
Lo split payment
Soggetti interessati ed esclusi
Ambito oggettivo
Fattispecie escluse
Split payment e reverse charge
Riflessi in capo al cedente/prestatore
Riflessi in capo al cessionario/committente
Errori, regolarizzazioni e note di variazione e rivalsa IVA
Sezione Ottava - IVA IMMOBILIARE INTERNAZIONALE
Territorialità dei servizi immobiliari
Definizione di beni immobili
Servizi relativi ai beni immobili e relazione diretta
Note esplicative della Commissione Europea
Costruzioni non imponibili ed esenti
Operazioni verso Rappresentanze diplomatiche e consolari
Operazioni verso la NATO ed i comandi militari
Operazioni verso l'Unione europea ed altri organismi comunitari
Operazioni verso la gendarmeria europea
Operazioni verso Organismi internazionali
Cessioni di beni e prestazioni di servizi nei confronti dell’Istituto Universitario Europeo
Servizi prestati nei porti
Operazioni verso gli esportatori abituali
Operazioni relative all’esercizio del lotto, totocalcio ecc…
Operazioni immobiliari internazionali
Cessioni di beni immobili
Prestazioni di servizi immobiliari all'estero e con soggetti esteri
Forniture con posa internazionali
Prestazioni immobiliari - linee guida UE
Osservazioni preliminari importanti
Parte 1 - Osservazioni generali sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili
1.1. Contesto storico
1.2. Contesto internazionale
1.3. Scopo della norma particolare sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili
1.4. Natura della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili
1.5. Trattamento ai fini IVA di prestazioni da remoto relative a un bene immobile
1.6. Applicazione della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili alle prestazioni raggruppate
1.7. Servizio relativo a uno o svariati beni immobili specifici
1.8. Servizi relativi a beni immobili e contratti complessi
1.9. Obblighi dei prestatori di servizi relativi a beni immobili
1.10. Interazione fra la norma particolare ai sensi dell’articolo 47 della Direttiva IVA, e il concetto di stabile organizzazione riconosciuta ai fini dell’IVA
1.11. Interazione fra le norme sul luogo delle prestazioni e quelle sulle esenzioni ai fini dell’IVA
1.12. Irrilevanza dei concetti e delle definizioni delle legislazioni nazionali per l’applicazione della norma particolare
Parte 2 - Osservazioni specifiche sulle disposizioni del Regolamento di Esecuzione IVA concernenti i servizi relativi a beni immobili
2.1. Orientamento generale sugli articoli 13-ter e 31-bis
2.2. Definizione di “beni immobili”
2.3. Definizione di servizi che presentano un “nesso sufficientemente diretto” con i beni immobili articolo 31-bis
2.4. Esempi particolari di servizi relativi o non relativi a un bene immobile articolo 31-bis paragrafo 2
Allegato estratti dalla legislazione pertinente
Direttiva 2006/112/CE del Consiglio (disposizioni già applicabili)
Regolamento di Esecuzione (UE) n. 1042/13 del Consiglio (disposizioni in vigore a partire dal 1° gennaio 2017)
Note
Sezione Nona - APPENDICI
Classi catastali
Immobili a destinazione ordinaria
Immobili a destinazione speciale
Immobili a destinazione particolare
Entità urbane
Fattura di beni significativi
Dichiarazione nel preliminare per beneficio prima casa sugli acconti
Dichiarazione da rendere nel contratto di appalto prima casa
costruzione di fabbricati rurali ad uso abitativo
Fabbricati Tupini realizzati da imprese di costruzione per successiva vendita
Costruzione di opere di urbanizzazione o assimilate o di fabbricati assimilati ai tupini
Superamento o eliminazione delle barriere architettoniche
Manutenzione straordinaria su edifici residenziali pubblici
Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica
Manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici a prevalente destinazione abitativa
Acquisto di beni finiti (anche con posa in opera)
Acquisto di migliorie extracapitolato
Subappalti non assoggettati a reverse charge
Affidamento di lavori da consorzio ad impresa consorziata
Sezione Decima - NORMATIVA
Normativa
Aliquote IVA
Requisito prima casa
Interventi di recupero su fabbricati abitativi
Opere di urbanizzazione
Normativa comunitaria
Cessione di fabbricati
Cessione di fondi non edificabili
Locazioni
Rettifica della detrazione
